Eine Immobilie auf Teneriffa zu erben, während Sie in einem anderen Land leben, kann aufwendig erscheinen. Zur Entfernung kommen Unterlagen aus verschiedenen Staaten, erbrechtliche Formalitäten, Steuern, mögliche Meinungsverschiedenheiten unter den Erben und die Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf hinzu.

Die gute Nachricht: In vielen Fällen müssen Sie nicht nach Teneriffa reisen, um jeden Schritt persönlich zu erledigen. Mit einer guten Planung und einer sorgfältig formulierten Vollmacht kann eine bevollmächtigte Person einen großen Teil des Verfahrens in Spanien übernehmen. Bevor die Immobilie angeboten oder ein Kaufangebot angenommen wird, sollte jedoch geprüft werden, ob die Erbschaft und die rechtliche Situation der Immobilie ordnungsgemäß geklärt sind.

In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten Schritte beim Verkauf einer geerbten Immobilie auf Teneriffa aus dem Ausland und zeigen, welche Punkte geprüft werden sollten, um Verzögerungen zu vermeiden.

Kann eine geerbte Immobilie auf Teneriffa aus einem anderen Land verkauft werden?

Ja. Ein Wohnsitz außerhalb Spaniens steht dem Verkauf einer Immobilie auf Teneriffa nicht entgegen. Erben können zur Unterzeichnung der Urkunden anreisen oder einer Vertrauensperson beziehungsweise einem professionellen Vertreter eine Vollmacht erteilen.

Die Entfernung ist meist nicht das eigentliche Problem. Schwierigkeiten entstehen, wenn die Erbschaft noch nicht angenommen wurde, die Immobilie weiterhin auf den Namen der verstorbenen Person eingetragen ist, Unterlagen fehlen, mehrere Erben beteiligt sind oder die Angaben im Grundbuch nicht mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen.

Deshalb sollte das Verfahren mit einer vollständigen Prüfung der Erbschaft und der Immobilie beginnen. Wird die Immobilie angeboten, bevor ihre rechtliche Situation geklärt ist, können Erwartungen entstehen, die sich später nicht erfüllen lassen. Im schlimmsten Fall scheitert der Verkauf, wenn die Urkunden unterzeichnet werden sollen.

Erster Schritt: Feststellen, wer Erbe ist

Vor der Vorbereitung des Verkaufs müssen der Todesfall nachgewiesen und die erbberechtigten Personen festgestellt werden. Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, hängt unter anderem davon ab, ob ein Testament vorliegt, in welchem Land die verstorbene Person lebte und welche Staaten mit dem Erbfall verbunden sind.

Bei einem in Spanien abgewickelten Erbfall werden in der Regel die Sterbeurkunde, die Bescheinigung des spanischen Zentralregisters für letztwillige Verfügungen und eine beglaubigte Ausfertigung des Testaments verlangt. Liegt kein Testament vor, ist normalerweise eine Erbenerklärung erforderlich.

Wurden Unterlagen im Ausland ausgestellt, müssen sie möglicherweise legalisiert oder mit einer Apostille versehen und durch eine amtliche spanische Übersetzung ergänzt werden. Übersetzungen oder Apostillen sollten erst beauftragt werden, nachdem geklärt ist, welche Dokumente das Notariat, die Steuerbehörde und das Grundbuchamt akzeptieren.

Erbfälle mit Bezug zu mehreren Ländern

Bei einer internationalen Erbschaft ist nicht allein der Standort der Immobilie entscheidend. Auch der gewöhnliche Aufenthalt und die Staatsangehörigkeit der verstorbenen Person sowie eine mögliche Rechtswahl im Testament können eine Rolle spielen.

Bei bestimmten Erbfällen innerhalb der Europäischen Union kann ein Europäisches Nachlasszeugnis dazu dienen, die Erbenstellung oder die Befugnisse eines Testamentsvollstreckers in einem anderen Mitgliedstaat nachzuweisen. Es ersetzt jedoch nicht automatisch sämtliche in Spanien erforderlichen Unterlagen und Formalitäten.

Bei Fällen mit Bezug zum Vereinigten Königreich, zu Irland oder zu anderen Staaten müssen die konkreten Unterlagen und die anwendbaren Vorschriften geprüft werden. Deshalb sollte die Erbschaft vor Beginn des Verkaufs untersucht werden. Es darf nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass ein im Wohnsitzstaat gültiges Dokument in Spanien automatisch alle erforderlichen Wirkungen entfaltet.

Die Erbschaft annehmen und den Nachlass aufteilen

Wer in einem Testament als Erbe eingesetzt ist, kann die Immobilie nicht automatisch sofort verkaufen. Die Erbschaft muss angenommen und die Vermögensgegenstände müssen den Berechtigten zugewiesen werden.

In der Urkunde über die Annahme und Aufteilung der Erbschaft werden die Erben, die Vermögenswerte, deren Bewertung und der Anteil jeder Person festgehalten. Auch Schulden und andere Umstände, die den Nachlass betreffen, werden berücksichtigt.

Diese Phase ist besonders wichtig, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Allen muss klar sein, welcher Anteil der Immobilie ihnen zusteht und wie über den Verkauf entschieden wird. Ein Miterbe kann seinen eigenen Anteil übertragen, aber nicht allein die gesamte Immobilie verkaufen, die auch anderen Personen gehört.

Ist nicht eindeutig bekannt, ob die verstorbene Person Schulden hinterlassen hat, sollte vor einer vorbehaltlosen Annahme der Erbschaft fachlicher Rat eingeholt werden. Es gibt Formen der Annahme, mit denen sich die Haftung des Erben begrenzen lässt. Diese müssen jedoch vor der Unterzeichnung geprüft werden.

Muss die Immobilie zuerst im Grundbuch eingetragen werden?

Durch die Eintragung der Erbschaft im Grundbuch werden die neuen Eigentümer ausgewiesen und ihre Rechte lassen sich leichter nachweisen. Bei manchen Vorgängen können die Erbschaftsurkunde und der anschließende Verkauf innerhalb kurzer Zeit aufeinander abgestimmt werden. Dies muss jedoch mit dem Notariat und dem Grundbuchamt vorbereitet werden.

Es empfiehlt sich, bereits zu Beginn einen aktuellen einfachen Grundbuchauszug, die sogenannte nota simple, anzufordern. Daraus geht hervor, wer als Eigentümer eingetragen ist, wie die Immobilie beschrieben wird und ob Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchsrechte oder andere Belastungen bestehen.

Wird erst nach der Suche nach einem Käufer festgestellt, dass die Eigentumsverhältnisse oder die Beschreibung der Immobilie nicht aktuell sind, kann sich die Unterzeichnung um Wochen verzögern oder der vorgesehene Zeitplan sogar undurchführbar werden.

Erbschaftsteuern und Fristen

Verkauf und Erbschaft sind getrennte Vorgänge. Es ist nicht empfehlenswert, mit der Erfüllung der erbrechtlichen Pflichten zu warten, bis die Immobilie verkauft ist.

Auf den Kanarischen Inseln werden die Erbschaftsteuererklärung und die Selbstveranlagung mit den Formularen 660 und 650 eingereicht. Die allgemeine Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag. Eine Verlängerung um weitere sechs Monate kann beantragt werden; der Antrag muss jedoch innerhalb der ersten fünf Monate gestellt werden.

Gehört eine städtische Immobilie zum Nachlass, kann außerdem die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke anfallen, die allgemein als plusvalía municipal bezeichnet wird. Zuständig ist die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.

Welche Behörde zuständig ist, welche Vergünstigungen gelten und wie hoch die endgültige Belastung ausfällt, hängt unter anderem vom Wohnsitz der verstorbenen Person, vom Wohnsitz der Erben, vom Verwandtschaftsverhältnis und von der Zusammensetzung des Nachlasses ab. Daher sollte jeder Fall einzeln geprüft werden, anstatt eine allgemeine Regel aus einem anderen Vorgang zu übernehmen.

Unterlagen, die Sie zusammenstellen sollten

Auch wenn je nach Erbfall weitere Dokumente erforderlich sein können, ist es sinnvoll, von Anfang an eine vollständige Akte mit den persönlichen, erbrechtlichen und verwaltungsbezogenen Angaben zur Immobilie anzulegen.

Unterlagen der verstorbenen Person und der Erben

• Sterbeurkunde.
• Bescheinigung des spanischen Zentralregisters für letztwillige Verfügungen.
• Beglaubigte Ausfertigung des Testaments oder Erbenerklärung.
• Reisepässe oder Ausweisdokumente der Erben.
• Spanische NIE- oder NIF-Nummern aller beteiligten Personen.
• Ausländische Dokumente, soweit erforderlich mit Apostille oder Legalisation und Übersetzung.

Unterlagen zur Immobilie

• Bisherige Eigentumsurkunde oder sonstiger Eigentumsnachweis.
• Aktueller einfacher Grundbuchauszug (nota simple).
• Katasterreferenz und beschreibende Angaben zur Immobilie.
• Letzter Beleg über die spanische Grundsteuer (IBI).
• Angaben zu Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchsrechten oder anderen Belastungen.
• Für den Verkauf gültiger Energieausweis.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über mögliche Rückstände, sofern erforderlich.
• Nachweise über die im Zusammenhang mit der Erbschaft zu entrichtenden Steuern.

Werden diese Unterlagen vor der Vermarktung zusammengestellt, können Probleme frühzeitig erkannt und Interessenten verlässlichere Informationen bereitgestellt werden.

Kann alles mit einer Vollmacht erledigt werden?

Mit einer Vollmacht kann eine andere Person im Namen des Erben handeln. Ist sie sorgfältig formuliert, kann sie unter anderem zur Abwicklung der Erbschaft, zur Einreichung von Steuererklärungen, zu Vorgängen beim Grundbuchamt, zur Vorbereitung der Vermarktung und zur Unterzeichnung des Kaufvertrags berechtigen.

Die Vollmacht kann vor einem spanischen Konsulat mit notariellen Befugnissen oder vor einem Notar im Wohnsitzstaat des Erben erteilt werden. Wird sie vor einem ausländischen Notar unterzeichnet, muss sie in der Regel die Anforderungen an Apostille oder Legalisation erfüllen. Ist sie nicht auf Spanisch abgefasst, kann zudem eine amtliche Übersetzung erforderlich sein.

Nicht jede Vollmacht eignet sich für jedes Rechtsgeschäft. Eine zu allgemein formulierte Vollmacht kann eine erforderliche Befugnis nicht enthalten; eine zu weit gefasste Vollmacht kann dagegen Rechte übertragen, die der Eigentümer nicht delegieren wollte. Der Entwurf sollte daher vor der Unterzeichnung von der Person geprüft werden, die die Vollmacht in Spanien verwenden wird.

Außerdem sollte ausdrücklich festgelegt werden, wer die Erbschaft annehmen, die Immobilie verkaufen, den Preis vereinbaren, Dokumente unterzeichnen, Belastungen löschen und über die Auszahlung des Geldes verfügen darf. Diese Punkte sollten von Anfang an eindeutig geregelt sein.

Die Immobilie vor der Veröffentlichung des Angebots vorbereiten

Die Klärung der Erbschaft bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie sofort vermarktet werden kann. Bevor ein Preis festgelegt und das Angebot veröffentlicht wird, sollten der tatsächliche Zustand und die Unterlagen der Immobilie geprüft werden.

Fläche und Beschreibung der Immobilie sollten in der Eigentumsurkunde, im Grundbuch und im Kataster übereinstimmen. Außerdem muss geklärt werden, ob Belastungen, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft, offene Rechnungen, Bewohner, laufende Verträge oder andere Einschränkungen den Verkauf beeinflussen können.

Sind mehrere Erben beteiligt, sollten sie sich im Voraus über den Preis, den Verhandlungsspielraum, die Verteilung der Kosten und die Person einigen, die die laufenden Entscheidungen trifft. Ein Käufer bemerkt schnell, wenn die Eigentümer keine gemeinsame Position vertreten.

Sinnvoll ist auch, die Schlüsselübergabe, die Entfernung persönlicher Gegenstände, kleinere Reparaturen sowie den Zugang für Fotos und Besichtigungen zu organisieren. Lebt der Eigentümer in einem anderen Land, benötigen diese Aufgaben eine klare Koordination vor Ort.

Was gilt, wenn der Verkäufer in Spanien nicht ansässig ist?

Ist der Verkäufer der Immobilie in Spanien nicht steuerlich ansässig, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des auf den nicht ansässigen Verkäufer entfallenden Kaufpreises einbehalten und an die Steuerbehörde abführen. Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung und nicht zwingend die endgültige Steuer.

Der Käufer führt den Einbehalt mit dem Formular 211 ab und muss dem Verkäufer den entsprechenden Nachweis übergeben. Anschließend erklärt der Verkäufer den Gewinn oder Verlust aus der Transaktion mit dem Formular 210. Übersteigt der Einbehalt die endgültige Steuerschuld, kann die Erstattung des Überschusses beantragt werden.

Durch den Verkauf können außerdem die plusvalía municipal sowie weitere Anpassungen im Zusammenhang mit Kosten, Belastungen oder deren Löschung entstehen. Diese Beträge sollten vor der Annahme eines Angebots berechnet werden, damit der Erbe weiß, welcher Nettobetrag nach dem Verkauf tatsächlich verbleibt.

Der übliche Ablauf beim Verkauf aus dem Ausland

Auch wenn jeder Fall anders organisiert werden muss, umfasst das Verfahren in der Regel folgende Schritte:

1. Testament, Nachlassunterlagen und den internationalen Bezug der Erbschaft prüfen.
2. Alle Erben feststellen und bei Bedarf ihre spanischen Steueridentifikationsnummern beschaffen.
3. Eine nota simple anfordern und Belastungen, Eigentumsverhältnisse sowie die Beschreibung der Immobilie prüfen.
4. Annahme und Aufteilung der Erbschaft vorbereiten und unterzeichnen.
5. Die erforderlichen Steuererklärungen einreichen und kommunale Formalitäten erledigen.
6. Die Erbschaft im Grundbuch eintragen oder die Eintragung koordinieren.
7. Eine Vollmacht erteilen, wenn die Erben nicht nach Teneriffa reisen.
8. Die kaufmännischen und verwaltungsbezogenen Unterlagen der Immobilie vorbereiten.
9. Die Immobilie anbieten, Besichtigungen organisieren und mit Käufern verhandeln.
10. Den Kaufvertrag unterzeichnen und die nach dem Verkauf erforderlichen Pflichten erfüllen.

Wer diese Reihenfolge einhält, kann Probleme beheben, bevor eine Reservierung, ein Anzahlungsvertrag oder ein verbindlicher Unterzeichnungstermin besteht.

Häufige Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Die Immobilie anbieten, bevor die Erbschaft geprüft wurde

Möglicherweise findet sich schnell ein Käufer. Später stellt sich jedoch heraus, dass eine Unterschrift fehlt, ein Erbe keine NIE besitzt oder die Immobilie noch auf den Namen eines vor Jahren verstorbenen Angehörigen eingetragen ist. Eine Prüfung vor der Veröffentlichung verhindert Zusagen, die nicht eingehalten werden können.

Davon ausgehen, dass alle Erben einverstanden sind

Die Annahme der Erbschaft und der Verkauf sind zwei getrennte Entscheidungen. Preis, Kosten und Verteilung des Erlöses sollten vor Beginn der Vermarktung eindeutig vereinbart werden.

Eine Vollmacht unterzeichnen, ohne ihren Inhalt zu prüfen

Eine unzureichend formulierte Vollmacht kann dazu führen, dass das Verfahren im Ausland wiederholt werden muss. Sie sollte auf die konkrete Erbschaft und den vorgesehenen Verkauf zugeschnitten sein.

Die Folgen der steuerlichen Nichtansässigkeit übersehen

Der Einbehalt von 3 %, die anschließende Steuererklärung und die plusvalía municipal können den Nettobetrag beeinflussen, den der Verkäufer erhält. Eine frühzeitige Berechnung ermöglicht realistische Entscheidungen.

Die Immobilie auf Teneriffa nicht vor Ort prüfen

Eine monatelang geschlossene Immobilie kann Schäden, angesammelte Post, offene Rechnungen oder Zugangsprobleme aufweisen. Wenn eine Person vor Ort den Zustand prüft, lassen sich Überraschungen bei Besichtigungen oder vor der Unterzeichnung vermeiden.

Wie Asesoría Quintero Ihnen helfen kann

Der Verkauf einer geerbten Immobilie aus einem anderen Land erfordert die Koordination der Erbschaft, der Unterlagen, der Steuern, des Grundbuchs und des Immobiliengeschäfts selbst. Werden die einzelnen Bereiche getrennt bearbeitet, entstehen leicht Verzögerungen oder ein Dokument fehlt genau im entscheidenden Moment.

Asesoría Quintero kann die Situation der Erbschaft und der Immobilie prüfen, Ihnen bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen helfen und die Formalitäten koordinieren, damit das Verfahren in der richtigen Reihenfolge voranschreitet. Wenn Sie nicht nach Teneriffa reisen können, beraten wir Sie auch zur Vollmacht und zu den Schritten, die durch einen Vertreter erledigt werden können.

Jede Erbschaft ist anders. Bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, sollte feststehen, wer sie verkaufen darf, welche Unterlagen fehlen, welche Kosten entstehen können und welche Fragen in Spanien geklärt werden müssen.

Wenn Sie eine Immobilie auf Teneriffa geerbt haben und im Ausland leben, wenden Sie sich an Asesoría Quintero. Wir prüfen Ihren Fall und helfen Ihnen, die Erbschaft und den Verkauf sicher, transparent und mit persönlicher Begleitung während des gesamten Verfahrens vorzubereiten.